ИП сдает в аренду нежилое помещение

Хороший доход приносит сдача в аренду коммерческой недвижимости. Нежилые помещения охотно арендуют салоны красоты, нотариальные конторы, лофты, магазины, кафе.

В статье разбираемся, как индивидуальному предпринимателю (ИП) правильно сдать в аренду нежилое помещение – как составить договор, какой режим налогообложения выбрать, нужно ли покупать кассу.

Может ли физлицо сдавать помещение для бизнеса

Собственник нежилой недвижимости, желающий стать арендодателем, должен обязательно зарегистрировать ИП. И вот почему.

Во-первых, сдача в аренду коммерческой недвижимости – это предоставление услуги с целью регулярного получения прибыли. Согласно п. 1 ст. 2 ГК РФ такая деятельность называется предпринимательской. Граждане имеют право заниматься предпринимательской деятельностью только после государственной регистрации, в статусе ИП.

Если вы являетесь владельцем нежилого помещения и сдаете имущество в аренду как физлицо, то при налоговых проверках ваша деятельность будет расценена как незаконное предпринимательство. За это предусмотрены административные штрафы – ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ, налоговые штрафы – ч. 2 ст. 116 НК РФ, а в некоторых случаях и уголовная ответственность по статье 171 УК РФ.

Во-вторых, коммерческая деятельность без регистрации чревата для физлица не только штрафами, но и большими расходами. В соответствии с Налоговым кодексом РФ, граждане со своих доходов ежегодно платят НДФЛ 13%. Налоговики могут проверить вас за 3 года и доначислить НДС 20%, т.к. деятельность ИП по общему правилу облагается НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). И снова дело не обойдется без штрафа – за неуплату налогов и страховых взносов придется заплатить 40% от недоимки.

Поэтому, проще и выгоднее оформить ИП, выбрать подходящую систему налогообложения (СНО) и платить налог с дохода от сдачи недвижимости в аренду.

Специально для тех, кто хочет вести бизнес законно, у нас есть пошаговая инструкция как зарегистрировать ИП.

Чтобы сдавать нежилой объект недвижимости, при регистрации в ФНС предприниматель должен заявить код ОКВЭД 68.20.2 «Аренда и управление собственным или арендованным нежилым недвижимым имуществом».

Лайтбокс предлагает Регистрацию ИП бесплатно под ключ. Оставьте заявку, мы проконсультируем вас по услуге в ближайшее рабочее время.

Оставить заявку

Как арендодателю выбрать систему налогообложения (СНО) и платить налоги

Если вы сдаете нежилое помещение в аренду как ИП, выбирайте специальный налоговый режим – упрощенный (УСН) или патент (ПСН). Спецрежим НПД здесь не подойдет, т.к. самозанятые могут сдавать в аренду только жилые помещения (п. 3 ч. 2 ст. 6 422-ФЗ).

Недавно появился режим АУСН – автоматизированная упрощенная СНО. Отчетности почти нет, налоги рассчитываются автоматически. Главный минус – до 31 декабря 2027 года АУСН работает в экспериментальном режиме и только в Москве, Московской области, Калужской области и Татарстане.

Информация обо всех СНО представлена на сайте ФНС. Чтобы вы сразу имели представления про спецрежимы УСН и ПСН, опишем кратко их условия:

УСН

УСН Доходы (УСН Д). По общему правилу ставка налога 6% со всех полученных доходов.

УСН Доходы – Расходы (УСН Д-Р). Ставка 15% с разницы между доходом и расходами.

В некоторых регионах ставки могут быть меньше. Если годовой доход ИП превысит 150 млн рублей, но не достигнет 200 млн, ставки поднимутся до 8% и 20% соответственно.

Ограничения: количество работников – до 100 человек, выручка – до 150 млн рублей.

ПСН

Налоговая ставка 6% не с реального, а с потенциального дохода, который, по мнению законодательной власти вашего региона, вы должны получить. Стоимость патента зависит от площади и месторасположения помещения. Ограничения: количество работников – до 15 человек, выручка – до 60 млн рублей.

Как действовать мобилизованным предпринимателям, если срок действия их патента заканчивается в период прохождения военной службы, описано в п. 9 ст. 356.45 НК РФ.

Как выбрать СНО

Если вы не планируете больших расходов, за счет которых можно снизить налоговую базу, выбирайте УСН Доходы. Если ожидаются большие траты, например, выплата кредита за данную коммерческую недвижимость, выгоднее будет налог ИП на УСН Доходы - Расходы.

Выбирая, учитывайте, что в будущем при продаже помещения вы заплатите налог также 6% со всей стоимости нежилого объекта, а не 15% как при УСН Д-Р. Бывают моменты, когда налоговая не принимает расходную часть при УСН Д-Р (ст 346.16 НК РФ).

Преимущества ПСН:

• Если заработаете больше потенциального дохода, стоимость патента не изменится.

• В отличие от УСН, не нужно сдавать декларацию. Доходы фиксируются в книге учета.

• Вы можете купить патент на любое количество месяцев в рамках календарного года.

• Предусмотрена оплата частями для патента сроком действия от 6 месяцев.

Чтобы узнать, сколько придется платить, изучите законы своего региона. Ищите СНО, которая минимизирует ваши налоговые платежи, а для этого возьмите калькулятор и все просчитайте. Если боитесь разориться, лучше обратитесь к специалистам.

Пример расчета:

Допустим, вы сдаете в аренду офис 30 м² за 50 т.р. в месяц.

Ваш доход за год: 50 т.р. х 12 = 600 т.р.

Рассчитаем налог для УСН Д по ставке 6%: 600 т.р. х 0,06 = 36 т.р.

Затем рассчитаем стоимость патента. Если она будет меньше 36 т.р., вам будет выгоднее купить патент на сдачу помещения такой площади.

Как платить налоги

Налоговое законодательство разрешает ИП на УСН при расчете налога уменьшить сумму налога на сумму уплаченных страховых взносов за себя и работников. Например, фиксированный взнос ИП за себя в 2022 году составляет 43 211 руб.

С 2021 года такое право появилось и для патента – письмо ФНС № СД-4-3/16076@ от 17.11.2021 о порядке уменьшения суммы налога, уплачиваемого на ПСН.

Расходы на патент получится вернуть полностью или частично (ст. 346.51 НК РФ). ИП без наемных работников могут уменьшить налог даже до нуля, остальные — максимум на 50 %.

При доходах более 300 т.р. за расчетный период ИП должен платить дополнительный взнос в ПФР – 1 % от суммы превышения дохода.

Пример расчета:

ИП без сотрудников, работает на УСН Д, ставка 6%. В Ярославле он сдает в аренду небольшой офис площадью 15 м² за 20 т.р. в месяц. За год он получит доход меньше 300 000 ₽.

Рассчитаем налог с дохода по УСН: 20 т.р. × 12 × 6% = 14,4 т.р.

После уменьшения суммы налога на страховые взносы, налог ИП будет равен нулю.

Полезные ссылки

• Калькулятор для расчета налога при УСН

• Калькулятор ФНС для расчета стоимости патента

• Оплата налогов на сайте ФНС для ИП

• Наши статьи: про налоги ИП на УСН и про патент для ИП

Как ИП безопасно и правильно оформить сделку по аренде

Для успешной сдачи нежилой недвижимости важно найти ответственного платежеспособного арендатора и грамотно составить договор аренды.

Стороны сделок с коммерческой недвижимостью это, как правило, юридические лица и ИП. Но вы можете сдать помещение и обычному физлицу. И лучше, если арендатор будет с местной пропиской. Так, в случае необходимости, будет проще найти недобросовестного арендатора и решать с ним вопросы в местном суде.

Перед заключением сделки, обязательно проверьте «юридическую чистоту» арендатора. Закажите выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, чтобы убедиться, что юрлицо/ИП действует. Проверьте клиента в реестре на банкротство, в базе ФССП России на долги. Физлицо проверить сложнее, попросите у него паспорт и ИНН. Со своей стороны заранее подготовьте все документы на помещение для предоставления их арендатору.

В договоре аренды необходимо прописать все условия аренды и возможные риски, в частности:

• Условия о сроках, изменениях и расторжении договора.

• Санкции за ненадлежащее исполнение договора. Например, пропуск срока оплаты, порча помещения и другие условия на ваше усмотрение.

• Стоимость аренды. Заранее рассчитайте адекватную стоимость, изучив рынок. В размер арендной платы по соглашению сторон могут включаться коммунальные платежи, расходы, связанные со страхованием и ремонтом объекта, налоги. Арендодатель вправе повышать арендную плату не чаще одного раза в год (ч. 3 ст. 614 ГК РФ).

• Условия по оплате коммунальных платежей. Как правило, арендатор платит за интернет и услуги по счетчикам (за электроэнергию, воду).

• Условия передачи недвижимости в субаренду, если вы, согласны на это. Иначе пропишите запрет.

  Субарендой называется сдача помещения в аренду основным арендатором другому лицу. Чтобы все было законно, передача объекта в субаренду осуществляется по договору субаренды. Заключить договор можно на срок, не превышающий срок договора аренды (ч. 2 ст. 615 ГК РФ).

• Недостатки сданного в аренду имущества, если имеются. Иначе вы, как собственник недвижимости, будете потом отвечать за них (ст. 612 ГК РФ).

• Периодичность проверки помещения арендодателем.

• ФИО и количество лиц, кому разрешено пользоваться помещением.

Важно – договора аренды и субаренды подлежат обязательной регистрации в Росреестре, если заключаются на срок от 1 года. Незарегистрированный договор все равно будет считаться заключенным и иметь юридические последствия.

Если помещение сдается с имуществом, например с мебелью, в качестве приложения к договору, составляется акт приема-передачи имущества. В нем прописывается перечень и стоимость мебели.

Для сведения. С августа 2021 года Минстрой РФ разрабатывает государственную информационную систему (ГИС) для арендного жилья. Планируется, что в ГИС арендаторы и арендодатели будут регистрировать договоры и вести все расчеты. Но, по рекомендации Минэкономики, пока ее внедрение откладывается.

Из последних новостей. Для Московской области с 01.01.2023 г. увеличится потенциальный доход по ПСН. Региональный закон № 194/2022-ОЗ от 22.11.2022 опубликован 25 ноября.

Нужна ли арендодателю касса

Закон «О применении ККТ» обязывает предпринимателей использовать при любых расчетах онлайн-кассу (п.1 ст.1.2 54-ФЗ), за исключением случаев, установленных 54-ФЗ. В исключение из правил попадают и некоторые ИП-арендодатели.

Когда кассу можно не применять

Согласно п.2.1 ст.2 54-ФЗ ИП на ПСН, сдающие в аренду нежилое помещение, могут вести расчеты без применения ККТ независимо от способа оплаты. Но при условии, что арендодатель выдаст арендатору документ, подтверждающий факт осуществления расчета (бланк товарного чека или БСО). Документ должен содержать наименование, порядковый номер, применяемую СНО, наименование услуги и другие реквизиты, установленные абзацами 4-12 п. 1 ст.4.7 54-ФЗ. Письмо Минфина РФ от 27.07.2020 № 03-01-15/65495 все разъясняет подробно.

УСН поблажек при работе с ККТ не дает. Но арендодатель вправе воспользоваться общими видами освобождений, которые 54-ФЗ предоставляет всем ИП на любой СНО. В частности, ИП на УСН/ПСН при сдаче в аренду нежилой недвижимости может не использовать онлайн-кассу, если он:

• осуществляет расчеты в отдаленных или труднодоступных местностях. Списки таких мест публикуются на порталах региональных администраций.

• принимает арендную плату от арендатора (организации или ИП) переводом со счета на счет без применения электронного средства платежа – банковской карты, электронного кошелька (п. 9 ст. 2 Закона № 54-ФЗ). Подтверждением сделки в этом случае выступает платежное поручение банка.

Когда касса нужна

Собственнику недвижимости не обойтись без ККТ:

• при любых расчетах с физлицами;

• при приеме оплаты от организации/ИП наличными или с помощью электронного средства платежа.

Кассы Лайтбокс для сдачи нежилой недвижимости в аренду

Если при сдаче нежилого помещения по закону вам потребуется касса, отличным выбором будут мобильные смарт-терминалы Лайтбокс. В нашем каталоге онлайн-касс для ИП вы точно найдете подходящую модель. Все кассы соответствуют требованиям 54-ФЗ.

Сенсорный формат смарт-терминалов делает работу на кассе наглядной и понятной. Вы без труда разберетесь, как выбить чек. Легкие и компактные мобильные кассы со встроенным эквайрингом принимают оплату картами без банковского терминала. Такие кассы удобно брать с собой для приема арендных платежей на выезде.

Преимущества онлайн-касс от Лайтбокс

1. Бесплатная кассовая программа собственной разработки. Обновляется автоматически и бесплатно под все изменения 54-ФЗ. Вы всегда работаете без штрафов.

2. Все кассовые операции автоматизированы.

3. Работа в автономном режиме. Вы сможете рассчитаться с арендатором даже при отсутствии интернета. При восстановлении связи, касса автоматически отправит пробитые чеки в ОФД.

4. Функция экономии чековой ленты позволяет отменить печать бумажного чека, если арендатору он не нужен.

5. Все кассы поддерживают безналичную оплату через СБП (систему быстрых платежей). Вы значительно экономите на эквайринге: не нужно покупать банковский терминал, а ставка по расчетам через СБП всего 0,4-0,7%. Вашему клиенту для оплаты достаточно смартфона.

6. Бесплатная техподдержка работает круглосуточно.

Кроме того, во все кассы Лайтбокс встроен товарный учет, где есть все шаблоны торговых документов, маркетинговые инструменты, модули для работы с ЕГАИС, маркированными товарами, интеграция с бухгалтерским онлайн-сервисом «Мое дело» и популярными CMS-платформами. Возможно, вам пригодится это в будущем.

Выбрать кассу вам поможет наша статья «10 важных критериев для выбора онлайн-кассы».

Дата публикации: 30.11.2022